3 Ноября 2010

Последние полтора-два года в строительной отрасли Красноярского края идет самый настоящий бум малоэтажного строительства. Начало поло­жил проект «НоваЛэнд» в Солонцах. После подтянулись и другие застройщики.

По мере роста количества инвестиционных проектов в этой сфере, спрос снижается все сильнее. Но это не останавливает компании, предлага­ющие частным инвесторам «жилье на земле, подальше от суеты боль­шого города».

Однако если закон, который обсуждается в Госдуме, останется при вступлении в силу без изменений, многие коттеджные поселки могут потерять свою привлекательность.

Бурное «цветение» девелоперских проектов в мало­этажке началось после выхода в свет постановления Конституционного суда Российской Федерации, которое официально раз­решило прописку на дачах. После этого юридической стороной проживания за городом никто всерьез не озадачивался. Существенной разницы, какая земля — садовая или предназначенная для жилой застройки, не существовало.

Сейчас в Государственной Думе идет обсуждение законопроекта, который может изме­нить ситуацию. По сути, документ призван окончательно поставить все точки над i в во­просе российской малоэтажки. Предполагается четко прописать назначение трех типов земель: садовых, огородных и дачных. Первые два предназначены исключительно для сельского хозяйства. На них нельзя будет возводить жилые постройки, и, соответ­ственно, прописаться там тоже будет невозможно.

Дачные же земли как раз выделены под малоэтажную застройку. Законодатель пред­лагает признавать землю дачной только в том случае, если она находится на территории того или иного населенного пункта. В случае принятия закон должен вступить в силу с 1 января 2011 г.

Власть согласна, но не готова


Таким ходом министерство регионального развития РФ предлагает решить сразу две про­блемы малоэтажки — вопрос с определением места проживания граждан и вопрос доступности социальной инфраструктуры.

«Существуют собственники, которые скупали паевые земли, формировали крупные участки из земель сельскохозяйственного назначения с целью фактического строи­тельства коттеджного поселения: „Шамони“, „Серебряная миля“, „Золотая горка“, — говорит руководитель службы по контролю в области градостроительной деятельности Красноярского края Константин Шумов.

— Плохо, когда застройщики начинают позиционировать в публичном пространстве или, хуже того, рекламировать свои проекты, избегая слова дача. Они говорят, что это кот­теджные поселки с развитой инфраструктурой. Очевидно, что ни пунктов по охране общественного порядка, ни детских садов на землях сельхозназначения быть не может. Это не жилье в юридическом смысле этого слова. И законопроект, предложенный министерством регионального развития, как раз регулирует эту коллизию».

Несмотря на позитивную оценку законопроекта, г-н Шумов считает, что Красноярский край, как и другие регионы страны, пока не готов к его принятию. Дело в том, что доку­мент дает рамочную концепцию, идеальную картинку — «как все должно быть». В службе по контролю за градостроительной деятельностью резонно спрашивают, а что же делать с теми дачными поселками, которые уже строятся?

«Дача в Шамони стоит 8 млн руб. Это огромные вложения людей, которые построили там свою недвижимость, а теперь им говорят — ребята, ваши дачи находятся за пределами населенного пункта, прописаться вы там не сможете», — сетует Константин Шумов.

К сожалению, в «Шамони» не сочли необходимым рассказать нам о возможности включения коттеджного поселка в состав ближайшего населенного пункта — поселка Бугачево.

Честный рынок

Для того чтобы ситуация, описанная главным архитектором края, не стала реальностью, застройщики уже начали готовиться к новациям в законодательстве. Директор по разви­тию поселка «Кузнецово Заповедный» Михаил Паршков рассказал ДЕЛА.ru:

«Нашей компании от этого законопроекта никакого вреда или пользы нет. Мы еще до начала этапа активных продаж перевели земли в категорию индивидуального жилищ­ного строи­тельства. Мы входим в состав деревни Кузнецово, включены в их генеральный план. И это уже тенденция. Как обычно делается? Купили землю сельхозназначения, начали кампанию по продаже и уже в процессе перевели ее под ИЖС. Этот процесс идет, просто сейчас все гораздо быстрее подтянутся».

Коттеджные поселки вне закона

Оценивая закон в целом, он отметил: «Закон хороший, правильный. Народу теперь будет не страшно вкладываться в малоэтажку. Государство сейчас начинает требовать от за­строй­щиков мощной юридической базы. Это хорошо для всех, в том числе и для нас. Умень­шается недобросовестная конкуренция, вводятся очень строгие правила. Слу­чайные девелоперы отсеются».

В компании «НоваЛэнд» с этим мнением, в общем-то, согласны. «Рынок может сузиться до ряда реализующихся коттеджных поселков — „старичков малоэтажки“, а вот успеш­ный старт новым проектам обеспечить будет сложнее.

С другой стороны, сложившаяся ситуация обеспечит отток с малоэтажного рынка проек­тов „однодневок“, которых, к сожалению, сегодня предостаточно. Произойдет своего рода „естественный отбор“. Одного замечательного названия поселка и красивого ланд­шафта уже будет недостаточно, застройщикам придется строить комплексно, с раз­витой инженерной и социальной инфраструктурой, при этом в начале необходимо будет уза­конить такое строительство, в том числе через работу с администрацией», — рассказала ДЕЛА.ru руководитель проекта Наталья Тимошенко.

«Надеюсь, что после закона, регламентирующего загородное строительство, будут приняты законы как раз о том, как всю эту бюрократическую процедуру упростить до минимума, в противном случае наш край так и останется одним из последних в „малоэтажном рейтинге“ регионов страны», — добавила она.

При этом г-жа Тимошенко сообщила, что компания «НоваЛэнд» полностью готова к принятию поправок в законодательство — коттеджный комплекс является частью поселка Солонцы.

Два пути

Всего существует две схемы перевода сельскохозяйственных земель в земли, предназначенные для жилищного строительства. Это присоединение к существующему населенному пункту и создание нового.

Случаи применения первого механизма в Красноярском крае уже есть. До 1 января 2012 г. в стране действует процедура расширения границ населенных пунктов. Она занимает 45–50 дней.

По словам заместителя главы администрации Емельяновского района Сергея Бекасова, в настоящий момент только два застройщика в районе — «НоваЛэнд» и «Зодчий» (коттеджный городок «Видный») — ведут работы на территориях, вклю­ченных в состав населенных пунктов. Осталь­ные действуют в рамках садоводческих объединений. И, несмотря на то, что они стре­мятся так же включиться в то или иное поселение, удастся это далеко не всем.

«Это достаточно сложная процедура. Конечно, если есть какие-то обоснованные пред­ложения, если есть террито­риальная близость, то мы идем навстречу компаниям. Но если поселок расположен, допустим, за два кило­метра, там не предусмотрены пло­щадки под детские сады и лечебные учреждения, мы можем отказать. Глава админис­трации района имеет на это полномочия», — добавил г-н Бекасов.

По его словам, главная проблема в том, что присоединение коттеджного поселка к насе­ленному пункту неизбежно увеличивает социальную нагрузку на последний. Зачастую власть не может пойти на это. «Сами застройщики сейчас не думают, к сожалению, как обеспечить своих инвесторов, к примеру, медицинской помощью», — отметил замес­титель главы администрации.

Второй путь — создание новых поселений — более сложен, при его упоминании специалисты лишь разводят руками. Такой практики в стране практически нет. В открытых источниках есть лишь одного упоминание о случае, когда удалось создать новый населенный пункт.

Коттеджные поселки вне закона

Речь идет об экопоселении «Ковчег» в Калужской области. «Трудно ли оформить насе­лённый пункт? И да, и нет. У нас процесс оформления занял довольно-таки много вре­мени, года три в общей сложности, но связано это было по большей части с новизной процесса, а не со сложностью самой процедуры.

Дело в том, что до нас за последние двадцать, как минимум, лет с предложениями об ор­ганизации населённого пункта никто в администрацию области не обращался. А это зна­чит, что чиновникам и представителям власти пришлось заново восстанавливать все необходимые для этого нормативы и процедуры», — рассказал один из идеологов экопоселения Фёдор Лазутин на официальном сайте «Ковчега».

Еще один вопрос, который неизбежно встанет перед контролирующими органами — как проверить соблюдение закона. Ведь, по сути, ничто не мешает человеку построить трех­этажный особняк, а на все вопросы отвечать: «это для хранения садового инструмента». Константин Шумов подтверждает: «К каждому сараю автоматчика не приста­вишь. То, что находится за пределами правового поля, невозможно контролировать».

Так или иначе, перед подписанием закон пройдет экспертизу в думских комитетах, а потом обсуждение в верхней и нижней палатах парламента. За это время его суть и форма могут серьезно измениться.


Количество показов: 2068

← Назад к списку